При покупке новой квартиры или в случае изменения состава семьи, ухудшения межличностных отношений межу гражданами встает вопрос о принудительном выселении человека из квартиры (иного жилого помещения) без согласия проживающего в квартире гражданина.
При этом существует миф, что из квартиры нельзя выселить «в никуда» несовершеннолетнего ребенка, что является массовым заблуждением. Да, есть ситуации, когда нельзя выселить ребенка или бывшего члена семьи (бывший муж или жена), но каждая ситуация рассматривается отдельно, по той причине, что в каждой ситуации есть свои нюансы, которые играют огромную роль при решении вопроса о принудительном выселении гражданина.
Статья 40 Конституции Российской Федерации закрепляет право каждого человека на приобретение жилья.
Основные принципы, формы и порядок реализации права гражданина на приобретение жилья закреплены в Жилищном кодексе Российской Федерации.
Часть I статьи 11 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, т.е. прав, возникающих из отношений, регулируемых ЖК РФ.
Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судами общей юрисдикции в соответствии с подсудностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – ГПК РФ).
При разрешении споров, связанных с защитой права на жилище, суды руководствуются принципами неприкосновенности жилища и недопустимости его лишения (ст. 25 Конституции РФ, ст. 1 и 3 Жилищного кодекса РФ).
Лицо не может быть выселено из жилого помещения или ограничено в праве пользования жилым помещением, в том числе в праве пользования коммунальными услугами, иначе как с соблюдением оснований и порядка, предусмотренных Жилищным кодексом РФ и иным федеральным законодательством (ст. 3, ч. 4 ЖК РФ).
Основания и порядок выселения из жилого помещения зависят от вида жилищного фонда и прав на жилое помещение.
- систематическое нарушение прав соседей, использование жилого помещения не по назначению или ненадлежащее управление.
Выселение по данному основанию может быть произведено только по решению суда в качестве крайней меры и только в том случае, если наниматель и (или) совместно проживающие с ним члены его семьи не выполняют полученные от наймодателя предупреждения о необходимости устранения нарушений и ремонта жилого помещения в разумный срок, а также если обращение с жилым помещением ведет к его разрушению (п. 1 ст. 91). часть 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ; часть 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ; часть 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ; часть 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ; часть 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ; часть 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ; часть 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ; часть 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ. 91, п. 1 ст. 91, п. 1 ст. 91 ЖК РФ); п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 “О некоторых проблемах, возникших в судебной практике по применению Жилищного кодекса Российской Федерации”).
Если указанные нарушения допущены собственником жилого помещения и продолжаются после предупреждения органа местного самоуправления, а необходимый ремонт не произведен, суд по требованию органа местного самоуправления принимает решение о продаже жилого помещения с торгов, выплатив собственнику вырученные от продажи деньги за вычетом расходов на исполнение решения суда (ст. 293 ГК РФ, п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).
- если дом признан аварийным и подлежащим сносу, либо если земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд.
Жилой дом может быть изъят у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен дом или квартира, на которой расположен дом, в связи с государственной или муниципальной необходимостью (ст. 32, п. 1 Кодекса ЖКХ РФ).
Если определенный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, орган, принявший решение, может потребовать от собственника земельного участка, на котором расположен такой дом, снести или реконструировать его. Если собственник не выполнит требование в установленный срок, земельный участок, на котором расположено здание, и, соответственно, каждое помещение в нем, подлежат изъятию для муниципальных нужд (ст. 32, ч. 10 ЖК РФ).
В указанных случаях собственнику вместе с уведомлением о принятом решении направляется проект соглашения об изъятии имущества, в котором определяется размер компенсации за изымаемое помещение, условия изъятия и т.д. Если собственник отказывается подписать соглашение об изъятии имущества, жилое помещение может быть изъято в принудительном порядке по решению суда с предварительной и равноценной компенсацией (ст. 32, ч. 4, 6, 7 и 9 ЖК РФ).
По соглашению с собственником жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения ему может быть предложено другое жилое помещение, стоимость которого учитывается при определении размера компенсации за изымаемое жилое помещение (ст. 32, ч. 8 ЖК РФ. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).
- самовольное переустройство и (или) перепланировка жилого помещения с отказом вернуть его в первоначальное состояние.
Если собственник или наниматель отказывается вернуть жилое помещение в первоначальное состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование переустройства и перепланировки, суд может принять решение на основании обращения указанного органа (ст. 29 ЖК РФ):
продажа здания с аукциона и выплата собственнику вырученных от продажи средств за вычетом судебных расходов по исполнению решения (в случае с собственником жилья)
- расторжение договора социального найма и выселение из жилого помещения (в случае нанимателя);
- расторжение договора социального найма и выселение из жилого помещения (в случае поднанимателя)
- переход права собственности на жилое помещение
- прекращение семейных отношений между лицами, проживаниями в квартире
Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника и обязанности освободить жилое помещение (ст. 292, п. 2 Гражданского кодекса РФ).
- Обращение взыскания на жилое помещение
Обращение взыскания на заложенное жилое помещение возможно, в частности, при неисполнении заемщиком обязательств, обеспеченных залогом (ст. 334 (1) и 348 (1) Гражданского кодекса РФ).
Обращение взыскания на заложенное жилое помещение и его реализация залогодержателем являются основанием для прекращения права пользования жилым помещением всеми проживающими в нем лицами (Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, статья 78, пункт 1 (пункт 1 статьи 35, пункт 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ). (Пункт 1 статьи 35 Жилищно-коммунального кодекса Российской Федерации).
- невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги более шести месяцев подряд, они могут быть выселены в судебном порядке, если им предоставлено другое жилое помещение в соответствии с договором социального найма и размер этого помещения соответствует размеру жилого помещения, установленному для приема граждан.
Требование о выселении не удовлетворяется, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы, таких как длительная задолженность по заработной плате, болезнь, наличие в семье несовершеннолетних детей или инвалидов и т.п. (ст. 90 ЖК РФ, п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).
- расторжение семейных отношений с собственником жилого помещения
Бывшие члены семьи собственника (за исключением совместных несовершеннолетних детей, данное правило не распространяется на детей, которые не являются детьми по отношению к отцу) утрачивают право пользования жилым помещением. Если они отказываются добровольно освободить жилое помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (п. 4 ст. 31 ЖК РФ; Постановления Правительства РФ № 13 и 14). (Пункты 13 и 14 Постановления Верховного Суда РФ № 14, Пленума Верховного Суда РФ).
В соответствии с ч. 3 ст. 45 ГПК РФ жилищные споры о выселении гражданина из занимаемого жилого помещения рассматриваются судом с обязательным участием прокурора.
Выселение граждан из жилого помещения возможно только через суд при этом необходимо учитывать, что само исковое заявление должно быть составлено индивидуально под каждый конкретный случай, именно поэтому не подходят для подачи образцы исковых заявлений, которыми наводнен «Интернет». При подачи иска и его составления самостоятельно возникает огромный риск отказа в удовлетворении требования о выселении, именно поэтому решение этого вопроса необходимо доверить профессионалам.
